De krapte op de woningmarkt blijft aanhouden, wat niet alleen resulteert in het stijgen van de woningprijzen, maar zelfs tot gevolg heeft dat kopers steeds vaker zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring een bod uitbrengen. Dit kan een reden zijn dat u geconfronteerd wordt met de vraag om uw (klein)kinderen te helpen bij het financieren van een (nieuwe) eigen woning. Aangezien de wetgever de kaarten heeft geschud, informeren wij u hierbij graag op welke wijze u het beste uw financiële ondersteuning kunt bieden.
Fiscaal voordeel
In het verleden kwam het voor dat ouders een woning kochten voor hun kinderen. Zij betaalden de aankoopsom die dikwijls ruim boven de WOZ-waarde van de woning lag. Vervolgens schonken de ouders de woning aan hun kind. Doordat de verschuldigde schenkbelasting berekend werd aan de hand van de WOZ-waarde van de woning werd over het verschil tussen de koopsom en de WOZ-waarde geen schenkbelasting geheven. Ook de kosten van een eventuele verbouwing konden daarin worden meegenomen en het is dus duidelijk dat daar een flink fiscaal voordeel werd behaald.
Tariefswijziging overdrachtsbelasting
Tot vorig jaar waren, mede door de verrekeningsmethodiek die de overdrachtsbelasting kent voor de situatie dat een woning binnen 6 maanden na aankoop weer wordt verkocht, de gevolgen voor de overdrachtsbelasting beperkt. Door de tariefswijziging voor de overdrachtsbelasting zijn de kaarten, zoals gezegd, op andere wijze geschut.
Sinds 2021 is het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting van 2% slechts toepasbaar bij de aankoop van een eigen woning. (Nog leuker: voor jonge kopers geldt zelfs een vrijstelling van overdrachtsbelasting tot een aankoopwaarde van € 400.000.) Ouders komen hiervoor niet in aanmerking omdat zij de woning voor hun kinderen kopen en daardoor dus 8% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Ook de verrekeningsmethodiek biedt geen soelaas.
Vanaf dit jaar is het daarom verstandiger dat uw kind de woning zelf aankoopt en u op een andere wijze helpt bij de financiering van de woning. Helemaal als uw kind gebruik kan maken van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.
Jubelton
Hoe kunt u uw kind helpen? Uiteraard kunt u gebruik maken van de welbekende jubelton. Deze verhoogde vrijstelling bedraagt in 2021 € 105.302. De schenking moet bij een beroep op de jubelton aan de volgende voorwaarden voldoen:
- Uw kind is tussen de 18 en 40 jaar;
- De schenking wordt benut ten behoeve van de financiering van de eigen woning;
- Het dient een onherroepelijke schenking te zijn, waarbij alleen als ontbindende voorwaarde kan worden opgenomen dat de schenking vervalt voor zover uiteindelijk niet wordt voldaan aan de voorwaarden voor het toepassen van de jubelton.
Een woning aankopen voor een koopsom onder de € 105.302 is op de huidige woningmarkt niet mogelijk. U kunt daarom beslissen om naast de schenking een lening te verstrekken aan uw kind. Als voldaan wordt aan de eisen van een eigenwoningschuld kan uw kind de hypotheekrente die hij aan u verschuldigd is, minus het eigenwoningforfait, in zijn aangifte inkomstenbelasting aftrekken van zijn belastbaar inkomen uit werk en woning. De lening moet in dat geval door uw kind wel binnen 30 jaar ten minste annuïtair volledig afgelost te worden.
Daarnaast moet de rente voor rekening van uw kind komen. Let dus goed op dat u als u de woonlasten van uw kind wilt verkleinen u niet de rente jaarlijks kwijtscheldt, maar een afzonderlijke schenking doet ter grootte van de jaarlijkse vrijstelling (2021: € 6.604). Eventueel zou u daarvoor in de plaats de jaarlijkse vrijstelling kunnen benutten om een gedeelte van de lening kwijt te schelden. Aangezien een kwijtschelding op de lening iets meer administratieve handelingen vergt, omdat in dat geval na de schenking het aflossingsschema moet worden aangepast, adviseren wij om deze methode alleen te gebruiken als u een groter bedrag wilt kwijtschelden op de lening.
Leenvoorwaarden
U en uw kind kunnen echter ook andere leenvoorwaarden overeenkomen. De afgelopen jaren is de aftrekbaarheid van de hypotheekrente door de wetgever steeds verder beperkt. Het streven van de wetgever is dat vanaf 2023 de hypotheekrente nog maar aftrekbaar is tegen het tarief van de laagste tariefschijf voor inkomen uit werk en woning (vermoedelijk 37,05%). Gezien de huidige rentestand is het belastingvoordeel dat behaald wordt met de hypotheekrenteaftrek momenteel dan ook klein.
Indien uw kind tezamen met zijn partner beschikt over meer vermogen dan de vrijstelling voor de vermogensrendementsheffing (2021: € 50.000 per persoon) kan het fiscaal zelfs voordelig zijn om de leenvoorwaarden dusdanig vorm te geven dat de lening niet wordt aangemerkt als een eigenwoningschuld. Uw kind is in dat geval namelijk vaak meer vermogensrendementsheffing verschuldigd dan het belastingvoordeel dat hij behaalt met de hypotheekrenteaftrek op zijn inkomen uit werk en woning.
Wilt u meer weten over hoe u uw kind financieel kunt helpen bij de aankoop van een woning? Neem dan gerust contact met ons op.
